新宅發展商有些兒覺悟 北區租屋回報率大減樓價大升

　　三月十二日                 .

　　本澳房地產業者現在有些兒擔心了─據官方統計資料，未來幾年本澳將有逾三萬個新住宅單位上市，即從今年起至二０一０年，平均每年都有七千至八千個新宅單位投入樓市；這些新宅在「賺取最大的利潤」宗旨驅使下，無一例外地全部都會以「國際市場價格」定價，無一例外地全部都會以「國際商品」面目上市。但是，一、本澳擁有國際客戶網絡的地產商，其實祗那麼三五家，全是港資房地產中介公司，本澳的大多數房地產公司豈不是要在營銷這些新宅樓盤上，長期吃大虧？二、國際市場對澳門新宅有多大的投資興趣，國際市場對澳門的新宅商品需求有多大，這些都是未知數，都是不可捉摸的，也完全不到本澳房地產商掌控。三、新宅樓價完全脫離本澳市場實際，人為地將澳門樓市撕裂成兩個市場，似乎不是明智之舉，變作無源之水，無根之木，時時需要仰仗外埠投資者的鼻息，當然不是生意生存之道。四、國際市場的風險遠較本澳市場為大，一有甚麼風吹草動，外資不來投資炒樓了，新宅樓盤的發展商就慘了。

　　現時全球股市大波動，內地股市熱火朝天，香港的炒家都知道現時正是入市炒股的大好時機，現時炒股要較炒樓更容易有斬獲，風險也較小；內地的大款們早就從去年下半年開始，就全力以赴一心一意炒股，熱錢早已明顯從房地產中抽離。在這樣的大氣候下，澳門的「國際商品」（新宅樓花新宅單位），在春節前已銷情呆滯，在春節後更是冷清淡靜，炒樓花的「入場費」已見大大調低，樓花轉手的折讓率也見提高，一手樓市場的冷清正與二手樓市的熾熱，成極大的差異比較。

　　現時已有新宅樓盤的發展商「開始覺悟」了─申請改則，將原本設計的每個兩千平方呎的大單位，改為每個一千平方呎左右，企圖將「國際商品」改回「內銷商品」，將「豪宅」改為「民宅」。

三月十三日                 .

　　將殘舊的工廠大廈拆卸重建，重建成高級商住大廈─這明顯是一盤好生意，也是香港舊區重建發展的成功經驗。澳門土地資源匱乏，澳門特區政府又極力主張舊區重整重建，鼓勵發展商將舊工廈拆卸重建，應是合情合理的正著。

　　可是，現時如此火爆的樓市情勢下，都不見催生發展商拆建殘舊工廈，箇中一定是出現了甚麼不按市場經濟規律去運作的事幹。

　　據地產建置業的行家透露，澳門的發展商早已被政府「慣壞」，發展房地產根本不興「收地」，也不興「收購拆建」，祗是一門心思去鑽營「政府批地」、「換地」、「改土地用途」，誰也不願意循正常市場渠道循正常商業手段去取得土地。在這樣的發展風氣下，誰還去考慮收購舊工廈拆建呢？

　　還有就是政府的「舊區重整計劃」進展緩慢，似停未停；「舊區重整法律制度」草案不知何時出臺，就算出臺了也不知何時立法施行；發展商都不願意「拈舊區」的發展項目。

　　澳門現時對公共房屋的需求是空前的大量，而政府對批給興建公共房屋的土地又是盤算再三，猶豫不決，而澳門舊區中有許多殘頹工業大廈又極適合拆建發展作公共房屋。為此，坊間有強烈的要求─要求政府出面整合收購某些殘舊工廠大廈，再由政府經手拆建工程，用公帑興建一些公共房屋，以解民生困苦急需。

三月十四日                 .

　　北區一向是外勞租屋棲居的最熱門街區，租賃市場供不應求，吉屋幾乎沒有；而北區的租屋回報率也是全澳最高的，在去年的統計資料中顯示為八厘左右。但是現今大不如前了。

　　從去年十月開始一直延續至今的「二手樓價大升勢」，使得北區的樓價升幅為全澳之最，原先五、六百元每方呎的樓價，現時已飆升到千元左右，升幅達四成！由於北區二手樓價大升，其租屋回報率也就大跌，現時的回報率在四厘左右。